Thị trường bất động sản 2026 bắt đầu phục hồi nguồn cung

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt.

Hàng loạt dự án từng “đắp chiếu” đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới. Các dự án này chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven, gắn liền với hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm.

Không chỉ gia tăng về số lượng, nguồn cung còn được nâng cấp về chất lượng với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Dự kiến trong năm 2026, tổng nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm.

Thanh khoản thị trường chuyển sang trạng thái chọn lọc

Việc gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn về phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như:

• Giãn tiến độ thanh toán
• Hỗ trợ lãi suất
• Vốn ban đầu chỉ từ 10–30%

đã góp phần kích thích nhu cầu tham gia thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang chọn lọc, tập trung vào:

• Căn hộ có giá hợp lý
• Dự án có vị trí tốt
• Pháp lý rõ ràng

Xu hướng cắt lỗ gia tăng nhưng giao dịch vẫn kén chọn

Thực tế thị trường ghi nhận, nhiều nhà đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Một số sản phẩm bất động sản đã phải:

• Cắt lỗ từ 100 – 300 triệu đồng/sản phẩm

Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào giảm giá cũng dễ bán. Giao dịch thành công chủ yếu vẫn tập trung ở những sản phẩm có:

• Vị trí thuận lợi
• Giá bán hợp lý
• Pháp lý minh bạch

Trong khi đó, tại nhiều khu vực từng “tăng nóng”, giá bất động sản đã bắt đầu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, tạo áp lực tâm lý lớn cho nhà đầu tư.

Nguyên nhân thị trường phân hóa mạnh

Sự phân hóa của thị trường hiện nay đến từ nhiều yếu tố:

1. Lệch pha kỳ vọng giá

• Người bán vẫn giữ kỳ vọng giá cao
• Người mua chờ mức giá tốt hơn hoặc cắt lỗ sâu

2. Phân hóa nhóm nhà đầu tư

• Nhà đầu tư dài hạn: ít áp lực bán
• Nhà đầu tư FOMO, dùng đòn bẩy cao: cần thoát hàng nhanh

3. Chi phí phát triển dự án tăng cao

Chi phí đầu vào vẫn ở mức cao khiến giá bất động sản khó giảm sâu:

• Giá đất chiếm 30–40% tổng chi phí
• Chi phí xây dựng tăng 8–12%
• Lãi suất tăng ~2%
• Tổng chi phí phát triển tăng thêm 6–8% hoặc hơn

Điều này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán, dù thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản.

Chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách kích cầu

Để cải thiện thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách ưu đãi như:

• Hỗ trợ lãi suất (cố định hoặc áp trần)
• Kéo dài thời gian thanh toán
• Tăng chiết khấu cho khách thanh toán sớm

Những chính sách này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và thu hút người mua quay trở lại thị trường.

Chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả năm 2026

Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi tư duy:

Ưu tiên giá trị thực thay vì lướt sóng

Việc đánh giá bất động sản không nên chỉ dựa vào giá bán, mà cần xem xét:

• Khả năng tạo dòng tiền
• Thời gian hoàn vốn
• Mặt bằng giá khu vực

Tập trung vào sản phẩm an toàn

Nên ưu tiên:

• Dự án có pháp lý rõ ràng
• Chủ đầu tư uy tín
• Hạ tầng kết nối tốt

Hạn chế đòn bẩy tài chính

Việc sử dụng vốn vay cao trong bối cảnh lãi suất tăng sẽ làm gia tăng rủi ro tài chính.

Xác định chiến lược dài hạn

• Thời gian nắm giữ tối thiểu: 3 – 5 năm
• Đặc biệt với các dự án hình thành trong tương lai

Lựa chọn khu vực có tiềm năng thực

Nên đầu tư tại:

• Khu vực có khu công nghiệp, khu kinh tế
• Nơi có tốc độ tăng dân cư cao
• Có quy hoạch hạ tầng rõ ràng

Ngược lại, các khu vực dân cư thưa thớt dù có tiềm năng nhưng sẽ có rủi ro thanh khoản cao và cần thời gian dài để tăng trưởng.